Amortização Antecipada do Crédito Habitação
Introduz o que falta pagar do teu crédito e quanto queres amortizar, e vê quanto poupas em juros -- e em quantos meses acabas mais cedo, ou quanto desce a prestação.
Calculadora genérica de amortização, não é aconselhamento sobre se deves ou não amortizar.
Como calculámos
Sistema de prestação constante (o método padrão em Portugal): a prestação mensal cobre capital e juros para o prazo restante, à taxa mensal (TAN ÷ 12). Ao amortizar, reduzimos o capital em dívida e recalculamos -- a reduzir o prazo, mantemos a prestação e encurtamos os meses; a reduzir a prestação, mantemos o prazo e baixamos o valor mensal. A comissão é a percentagem escolhida sobre o valor amortizado.
Reduzir prazo ou reduzir prestação
Amortizar um valor ao capital em dívida dá-te sempre duas opções. Reduzir o prazo mantém a prestação mensal exatamente igual, mas encurta o número de meses até o crédito acabar -- como pagas o mesmo valor por menos tempo, o total de juros pagos é sempre menor com esta opção. Reduzir a prestação mantém o prazo original, mas baixa o valor que pagas todos os meses a partir de agora -- poupas menos juros no total, mas o alívio no orçamento mensal é imediato. Não há opção certa: depende se o que mais precisas é ter o crédito pago mais cedo, ou ter mais folga no orçamento já no próximo mês.
A comissão de amortização
Desde 1 de janeiro de 2026, a isenção temporária da comissão para créditos a taxa variável em habitação própria permanente (criada em 2022) deixou de vigorar, pelo que os limites máximos legais voltaram a aplicar-se por defeito: 0,5% do capital amortizado em créditos a taxa variável, 2% em taxa fixa. Estes são os máximos que o banco pode cobrar -- o teu contrato pode prever um valor mais baixo, ou mesmo isenção, por isso vale sempre a pena confirmar o valor exato antes de decidires.
Quando é que amortizar compensa
Amortizar antecipadamente só compensa quando a taxa do teu crédito, líquida da comissão, é maior do que o que esse mesmo dinheiro renderia se o deixasses investido ou numa poupança. Com taxas de crédito habitação relativamente baixas, o cálculo nem sempre é óbvio -- por isso esta calculadora mostra-te apenas os números da amortização em si, sem comparar com nenhum produto de investimento específico. Vale também a pena ter sempre o fundo de emergência já constituído antes de amortizar -- o dinheiro amortizado deixa de estar disponível se precisares dele de repente.
O que esta calculadora não faz
Assume o sistema de prestação constante, o mais comum em Portugal, mas não modela taxas mistas que mudam de regime a meio do prazo, nem seguros associados ao crédito. Não substitui a simulação oficial do teu banco, que tem acesso ao plano de amortização real do teu contrato.
Perguntas frequentes
Reduzir prazo ou reduzir prestação, qual poupa mais?
Reduzir o prazo poupa sempre mais juros no total, para o mesmo valor amortizado -- mantens a prestação igual, mas pagas o crédito mais depressa, logo há menos meses a acumular juros. Reduzir a prestação poupa menos juros no total, mas alivia o teu orçamento mensal desde já. A escolha depende do que precisas mais: menos anos de crédito, ou mais folga todos os meses.
Vale sempre a pena amortizar antecipadamente?
Depende da comparação entre a taxa do teu crédito e o que esse dinheiro renderia noutro sítio, depois de descontar a comissão de amortização. Se não tens fundo de emergência constituído, normalmente compensa mais construir esse primeiro -- amortizar um crédito não te devolve o dinheiro se precisares dele de repente. Isto não é uma recomendação, é uma comparação de números.
A comissão aplica-se sempre?
A comissão máxima legal é de 0,5% do capital amortizado em créditos a taxa variável e 2% em taxa fixa, mas é isso mesmo -- um máximo. O teu contrato pode ter uma comissão mais baixa ou isenção, por exemplo por seres cliente há muito tempo ou teres um produto específico do banco. Confirma sempre o valor exato junto do teu banco antes de decidir.
Ferramentas relacionadas
Já sabes quanto poupas. Agora falta juntar esse valor.
O Otterbond ajuda-te a criar um fundo Amortização e a acompanhar o progresso até teres o valor todo junto.
Experimentar grátisEstimativa a partir de regras públicas de 2026, não é aconselhamento fiscal, legal ou financeiro.